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10.10广州挂地前瞻:荔湾推出年内第三宗商住地,朱村“回锅肉”能否顺利出嫁?

提要9-10月广州商住地供应开启“快捷键”,继9月挂牌11宗累计68万m2商住地后,10月继续保持高位供应水平。今天(10.10)挂出位于荔湾、增城合计3宗地块,累计供应面积达13.8万m2,总起拍价48亿。关于本次挂地前瞻性分析,且看广州中原研究发展部解读。

聚焦两大看点看点一:“老四区”至今累计挂牌78万m2商住地,创5年供应新高2019年截至目前为止,广州“老四区”(天河、白云、海珠、荔湾)商住地供应总面积达78.2万m2,创2015年以来新高位。

这意味着未来1-2年中心区一手住宅项目供应能力将大幅增强。过去几年中心区“严重缺货”的情况将有所改善。此外,过去3年中心区供地普遍出现集中在单一区域,部分区域存在“断供”的问题。今年中心区供地则“多点开花”。除供地量集中的白云外,海珠、荔湾、天河三区均有4万m2以上供应。看点二:板块次优项目价格“回调”,朱村“回锅肉”地块能否顺利嫁出本次挂牌的朱村A19017号地块曾于今年6月挂牌,后因故中止出让;本次回炉挂牌,出让总价、出让条件均没有改动,仍保持第一次挂牌时10807元/m2的起拍楼面价;

这意味着即使以底价成交,该地块未来住宅项目盈利售价需在2.1万/m2左右。根据广州中原研究发展部十一调研发现,目前朱村板块主要竞争楼盘数量在8个以上;部分距离地铁站较远、次优区位条件项目已打响价格战,整体折后售价处于1.7-1.9万/ m2之间。A19017号地块虽然属于朱村板块,但距离朱村地铁站、朱村生活区近4公里,未来必须“公交接驳地铁”;作为刚需板块,存在“通勤便利度不足+起拍价高”的劣势,地块能否顺利“出嫁”,未来产品能否被买家接受,我们将拭目以待。挂牌地块分析荔湾区海龙路兴达地块基本信息该地块于今年《供地蓝皮书》中有预告,根据蓝皮书介绍,该地块处于花地大道南以西,距离广佛线龙溪站约1.5公里,是“广佛同城桥头堡地区”。该地块占地面积4.88万m2,实际可建用地面积3.59万m2,起拍价18.8亿,折合楼面价2万元/ m2。地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为27.2亿,到达最高限价时,楼面价为29000元/ m2。

周边楼价分析地块处于“广佛交界”,周边3公里范围内无大型成熟居住区;目前周边布局以花卉、水族养殖基地为主,夹杂自然村落,配套档次、完善度较低。距离地块较近的住宅板块为龙溪(约3.5公里),涵盖保利公园九里、中铁建荔湾国际城等大型二手楼盘,价格在3.4-3.6万元/ m2;距离地块5公里处为市区重要一手板块广钢新城,目前销售均价4.9-5.2万元/ m2。

增城朱村街A19017号基本信息该地块占地面积为6.6万㎡,建筑面积19.8万㎡,整体限高120米。地块起拍总价为21.4亿,起拍楼面价10807元/㎡。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为31亿,到达最高限价时,地块楼面价为15670元/㎡。此外,该地块需要配建计容建面0.1万㎡的居民健身场馆、0.2万㎡健身设施。

但由于地处山林绿地中,距离朱村地铁站、生活区比较远。目前周边配套成熟程度偏低,仅一公交线路来往21号线山田站,且发车班次密度较低。预计待1-2年后临近项目云溪四季入住后,周边成熟程度将得以改善,同时地块未来项目亦可共享其生活、商业配套。

周边楼价分析目前,朱村板块主要可分为两类楼盘:第一类楼盘为近地铁21号线站点的优质项目,其价格在“2万+”以上,且价格坚挺,开发商普遍抱着“不愁卖”的心态。第二类楼盘为距离地铁1公里以上的“公交接驳地铁”盘;具备此类特征的朱村楼盘目前占大多数,十一期间各项目普遍打起“价格战”,单价1.7-1.9万/ m2即可入手。

该地块起拍楼面价为10807元/㎡,高于与其相邻的云溪四季定价,甚至与部分21号线沿线项目售价持平。对于朱村这一主要吸纳市区刚需上班族的板块而言,价格不具备优势,是地块的短板之一。增城中新镇A19047号地块基本信息该地块为中新镇板块年内出让的第二宗地块,与2018-2019年出让热点“中新镇三迳村(吸引越秀、华发、华润拿地开发)”约1公里。

该地块占地面积2.37万㎡,地块起拍总价为7.45亿,起拍楼面价10495元/㎡。最高限价为10.8亿,到达最高限价时,楼面价为15218元/㎡。

周边楼价分析目前与地块邻近的楼盘恒大山水郡价格为1.95万元/㎡;位于中新镇中心的一手项目侨建御溪谷价格2.3-2.6万元/㎡,二手项目恒大山水城为1.7-1.8万元/㎡。

文章来源:19号台风

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